Dure grond belemmert bouw koophuizen: moet de grondprijs omlaag? - NOS

Nieuwe woningen in aanbouw in een woonwijk in Hoef en Haag

NOS Nieuws•vandaag, 06:52

• Leen Kraniotis

  redacteur Economie

• Leen Kraniotis

  redacteur Economie

Allerlei bouwprojecten worden momenteel afgeblazen omdat er te weinig kopers zijn voor (te) dure nieuwbouwhuizen. Projectontwikkelaars hebben last van hoge kosten van onder meer bouwmateriaal en arbeid, terwijl ondertussen bestaande huizen goedkoper en dus aantrekkelijker worden.

Die bouwkosten zijn moeilijk omlaag te krijgen en daardoor rijst de vraag of een andere kostenpost niet goedkoper kan: de grond. Want ook daardoor kan een nieuw koophuis goedkoper worden.

Uit cijfers van het Kadaster blijkt juist dat in het eerste kwartaal van dit jaar de prijs van bouwkavels het hoogste niveau ooit bereikte: 668 euro per vierkante meter. De bouwkavelprijs is de uiteindelijke prijs die een particulier betaalt voor de grond waar de nieuwbouwwoning op komt te staan.

Terwijl de bouwkavelprijs naar recordhoogte steeg, daalde het aantal verkochte bouwkavels juist naar het laagste niveau sinds 2013.

Voor een bouwproject verkoopt een gemeente vaak grond aan een projectontwikkelaar. Adviesbureau Stec Groep signaleerde eerder al dat veel gemeenten van plan zijn dit jaar hun grondprijzen te verhogen, ondanks de omslag op de woningmarkt.

"Een gemeenteraad gaat meestal niet akkoord met verliesgevende grondexploitatie", zegt Erik de Leve van Stec Groep. "Gemeenten hebben vaak ook geld uitgegeven om grond in bezit te krijgen en ze willen bepaalde rendementen maken. Maar tegelijkertijd willen ze dat er woningbouw gerealiseerd wordt. Het is dus een afweging hoe publieke middelen goed worden ingezet."

Gemeente verlaagt grondprijs niet graag

"Gemeenten verlagen de grondprijs niet graag; ze hebben geen zin om op grondwaardes af te boeken, vaak met het idee dat het wel weer zal bijtrekken", zegt woningmarkteconoom Peter Boelhouwer van de TU Delft.

Dat geldt volgens hem niet alleen voor gemeenten, maar ook voor andere grondeigenaren, zoals projectontwikkelaars die al grond hebben gekocht om erop te bouwen. "De huizenmarkt blijft krap, het is best aan te nemen dat huizenprijzen weer gaan stijgen. En als je denkt in de toekomst meer te kunnen verdienen, kun je wachten met bouwen."

Ontwikkelaars hebben wel vaak geld geleend om grond te kopen en als ze wachten met bouwen zijn ze dus wel geld kwijt aan rente. "Die rente dwingt wel om wat te gaan doen op die grond", aldus Boelhouwer.

Op termijn daling

Woningmarkteconoom Stefan Groot van de Rabobank verwacht dat op termijn de grondprijzen toch zullen dalen. "Maar het kost vaak tijd voordat grondeigenaren bereid zijn om hun verlies te nemen. Dat leidt nu tot vertraging in de woningbouwproductie."

Hoe berekent gemeente de prijs?

Gemeenten berekenen de grondprijs voor koopwoningen in principe residueel. De gemeente kijkt dan naar de verwachte verkoopprijs van een woning. Daarvan worden de geschatte bouwkosten en een winstmarge en risico-opslag voor de ontwikkelaar afgetrokken. Het bedrag dat overblijft, hanteert de gemeente als grondprijs.

Een voorbeeld: een gemeente verkoopt grond waar een nieuwbouwwoning van 300.000 euro op moet komen. De gemeente gaat uit van 210.000 euro aan bouwkosten en een winst en risico-opslag van 30.000 euro. Dat is in totaal dus 240.000 euro. Het verschil tussen die 240.000 euro en 300.000 euro is 60.000 euro en dat vraagt de gemeente dan voor de grond.

Bouwbedrijf Van Wijnen, dat vooral betaalbare woningen bouwt, ziet dat sommige gemeenten met hun grondprijsberekeningen nu aan de hoge kant zitten. "Bij sommige gemeenten is het besef doorgedrongen", zegt ceo Peter Hutten. "Die gaan nu meer voor betaalbaarheid van woningen en willen wat concessies doen. En dan heb je de gemeenten die dat minder voelen."

"Willen we met elkaar de woningnood aanpakken, dan zal iedereen in de keten moeten kijken naar wat wél kan", zegt Hutten. "En dus moeten ook grondeigenaren kijken wat ze kunnen doen aan de prijs. Als die te veel vragen, zeggen wij: je zult iets aan de prijs moeten doen."

Rotterdam kijkt naar verlaging

De gemeente Rotterdam krijgt verzoeken om minder te vragen voor grond. "Voor eventuele verlaging van de grondprijs kijken we nu of en in welke gevallen we mogelijkheden zien", zegt een woordvoerder van wethouder Chantal Zeegers van Bouwen en Wonen.

De gemeente werkt aan een 'doorbouwakkoord' met marktpartijen en corporaties om betaalbaar te kunnen blijven bouwen. Onderdeel daarvan is het bouwen van meer goedkopere en minder dure woningen.

Niet kostendekkend

De stad zegt geen winst te maken op grondverkoop. "We gebruiken dit voor de aanleg van buitenruimte rond nieuwbouw of het bouwrijp maken van grond. De hogere grondwaarde bij dure woningen compenseert de lagere grondwaarde bij betaalbare woningen."

De gemeente wil dat er over een paar jaar vooral nog goedkopere woningen bij komen in Rotterdam. "Dat betekent dat je met de grondprijzen niet meer voldoende geld kan verdienen om alle kosten te dekken om nieuwe woonwijken te bouwen."

Het Rijk en de provincie hebben speciale potjes om dan te helpen. "Maar we zullen zelf ook moeten zoeken hoe we de bouw van woningen doorzetten, als de kosten niet meer goedgemaakt worden met de grondwaarde die je ontvangt", aldus de gemeente.

Heb je tips of ervaringen met geschillen rond grondprijzen en grondwaardes, mail dan naar Leen.Kraniotis@nos.nl

Deel artikel:

Adblock test (Why?)

Dure grond belemmert bouw koophuizen: moet de grondprijs omlaag? - NOS
Read More